很多小區(qū)里都有公共建筑。購房時(shí)開發(fā)商可能會宣傳給業(yè)主做會所使用，但實(shí)際上很多業(yè)主并不了解這部分公共建筑最后是如何被使用得。既然是公共部分，那應(yīng)該就是全體業(yè)主所共有。相關(guān)得經(jīng)營收入也應(yīng)該是全體業(yè)主的。
我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條、第三十七條規(guī)定
業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途
也就是說，只要公共部分，建筑單位沒有任何的處分權(quán)利。如果其對公共部分進(jìn)行違規(guī)改造或者經(jīng)營，業(yè)主大會可通過縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正可以有權(quán)利要求其進(jìn)行改正。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
但是在實(shí)際中，許多業(yè)委會狀告建筑單位會失敗呢？
我們來看下面這個(gè)例子：
珠海某小區(qū)業(yè)委會將開發(fā)商告上了法庭，認(rèn)為開發(fā)商改變了其購房時(shí)承諾的公共建筑會所用途，違背了此前對業(yè)主的承諾，要求開發(fā)商進(jìn)行整改。
原來說好的服務(wù)業(yè)主的會所，結(jié)果卻成了商業(yè)經(jīng)營。業(yè)委會認(rèn)為，購房合同約定：出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
開發(fā)商：系自有產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商方面認(rèn)為，會所屬于中化方興公司的自有產(chǎn)權(quán)。公司對會所享有完整的、排他的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和處分權(quán)。每一間業(yè)主委員會對涉案房屋不享有所有權(quán)、使用權(quán)，與涉案房屋不具有任何請求權(quán)。
法院：不支持業(yè)主訴求
一審法院認(rèn)為，從物權(quán)登記來看，涉案會所登記在建筑公司名下，建筑公司有權(quán)對會所進(jìn)行占有、使用、收益和處分。因此，業(yè)主對涉案會所并不享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的使用權(quán)，故不具備相應(yīng)的物權(quán)請求權(quán)。一審法院駁回每一間業(yè)主委員會的訴訟請求。
二審法院認(rèn)為，建筑公司更改會所使用功能是否屬于損害業(yè)主公共權(quán)益情形應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會形成決議后應(yīng)授權(quán)業(yè)主委員會，業(yè)主委員會方可有權(quán)提起訴訟。
從上述案例來看，其實(shí)是公共部分的歸屬仍是建筑公司的。購房時(shí)的口頭承諾不能做為書面合同。所以我們在購房時(shí)，對于開發(fā)商的口頭承諾不要太相信，還是要實(shí)實(shí)在在落實(shí)到白字黑字上，才能避免受騙上當(dāng)。
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